【转帖】2015年，买房子是一件愚不可及的事情

大卫.沧浪 · 发表于 2015-3-10 13:28:36

记得在几个月前，我曾说过2015年的理财主题是现金为王，经过这几个月的观察，我还要重申一下，管住你手里的钱，不要盲目投资，尤其是不要投入房地产市场，一定要让现金具备良好的流动性，如果没有好的项目宁可闲置，贬值也好过本金受损。

　　目前中国经济面临很大的通缩压力，你去看原油等大宗商品不断下滑的走势就明白了，目前49美元一桶的原油还远没有到底，钢材价格一跌再跌。不要想着大宗商品能够触底后快速反弹，不熬过痛苦的通缩压力，大宗商品没希望。原材料价格的低迷，意味着商品价格的走低，进而导致开工不足，裁员和限制工资涨幅势在必行，而这反过头来又会进一步压缩消费支出，限制经济增长速度。

　　当然，通缩状况下货币的购买力会上升，你会发现同样的钱能买的东西变多了，但经济增长的压力会一直存在。从2008年到现在，你会发现北京街头最寻常的早点杭州小笼包从3元一屉涨到5元，但在5元这个位置已保持了两三年，按过去的增速，今年这种小笼包的价格应该增长到8元左右。如果你多留心一下身边的这些寻常商品价格，却又发现今年和去年持平甚至下跌的话，那就是通缩来了。

　　过去一段时间我用业余时间对二线城市石家庄做了一些小小调研，我发现7元的牛肉罩火烧已经好几年没涨价了，缸炉烧饼也持续好几年维持在1元，这些由工薪阶层占消费主力的商品价格不涨的同时，在商场中的服装等高档消费品的价格却高得离谱，甚至比北京还高。一件国产品牌的夹克衫要5000元，一条非羊绒女式风衣竟然要上万元，而相同款式的一件Burberry风衣在美国旧金山的奥特莱斯中仅需不到1000美元。

　　出现这种两极分化的原因是，一大批人在赚快钱，石家庄过去几年拆迁造就了大量富翁，以他们为商场及商业百货消费主力，高档消费品的价格自然水涨船高。但要看到的是，由于房地产市场的低迷，拆迁目前正在处于静止状态，很难再有新的大规模拆迁产生造富效应了，而新晋的富豪跟不上，石家庄的精品百货零售业将会逐渐低迷直至遭受重创，危机就在眼前。

　　说到房地产，我曾去考察过几个楼盘，一是二环外一处新楼盘，距离裕华路不过10分钟车程，周围房产均价在3500-4000元左右，但该楼盘的广告是4年白得一套房。即客户需要以6500元的价格买下房子，然后开发商分四年将房款全部分批返还。我算了一下，房款是实际价格的185%，如不计算溢价，4年返还相当于25%的高息集资，如计算溢价，相当于年息12%的高息集资。房地产商真的是急了，什么招数都用出来了。

　　我后来又看了一处二环内的二手房，房龄20年，周边房产均价8000元，房屋面积162平米，送30平米地下室和装修，房屋总价120万。就在看了房子之后没两天，中介打过电话来说房主愿意降到112万，而此时我甚至还没有和房主做任何交流。之后的几天接到很多电话，都是在抛售房产，要么是愿意降价出售，要么是要做新的活动给予新的优惠，为了促使你尽快成交，房主和中介也是蛮拼的。他们这么拼，让人更不好意思买了。

　　人口红利的消失，是经济增长难再持续的另一个因素。石家庄是个很有代表性的城市，你去看看石家庄的老年人有多少，几乎是大街上每走过去10个人，其中有3-4个是老年人。大街上的店面基本没什么生意，即便在过了正月十五之后也是如此。年轻人都挤在高档商业场所消费，那些大街上简单可做的店铺，未来的命运似乎只有消失。

　　从2000年经济开始高速增长算起，假设人口为100，服务业和商品产能供应为120，这是个合理的结构，因为市场从来都会是供大于求，不会出现短缺。多余出来的20产能供应，可以寄希望于人口升级换代予以消化。但到了2010年之后，当年为数为100的消费主力逐渐退出消费市场，后续的消费人口跟不上，只有80了，多余出来的20产能只有消失。原本的20冗余能否存在也成了问题，因为消费偏好发生改变了，你提供的那些东西，新人类不感兴趣，他们更喜欢集中在精品百货和网上进行消费，这也是为何石家庄高档消费品要比美国还贵的原因。那些大街上的铺面，正逐步走向价值回归。

　　滑稽的是，在人口老龄化出现适龄劳动力青黄不接的同时，用工荒也出现了，石家庄的工资中轴大约在3000元左右，棉纺厂和药厂等国有企业能有2000元就已不错，私营企业高一些但明显招不到人，哪怕把工资提高到4000元至5000元也鲜有合适的人来做。说石家庄的高消费和用工荒是由拆迁所造成的，一点都不为过，但拆迁能是可持续发展的路子吗？随处可见的高层新盘，有烂尾楼也有正在建设中的，有很多甚至都没有办起各类证件，就梦想着开盘后8000元一个平方卖出去回笼资金了。一旦房地产市场停止增长甚至出现下滑，用工荒是解决了但不一定有更多工作给人们做，商业一定会遭遇重创的，那将影响到大量就业人口。

　　2015年，买房子是一件愚不可及的事情，这一年该做的事情是卖房子回笼资金。当北京市三环外一套200平米价值上千万的房子，每年只能收回15万元房租，通过房租收回全部房屋价值需要70年的时候，你只能寄希望于房价上涨才能不亏本。当然，自住住房不在此列，但如果你能买得起一千万的房子用于自住，你至少需要有上亿资产，有多少人有这个实力呢。

　　2015年，在传统产业进行投资创业不可取，风险极大。买房子后房价下跌30%，至少还有70%的本金还在，投资创业很可能让你血本无归。因为消费能力正在衰减，这两年高档消费场所的消费额下滑了一半还多，反腐自然是一个因素，市场消费能力的下滑却是主因。当然，去科技新经济领域创业还是存在一定机会的，消费力在当前确实有透支的迹象，但升级换代之后还是会吸引一大部分消费力的，不过要注意创投泡沫，科技新经济领域迟早会迎来一个冬天的。

　　我前面说过，要选择一些流动性较好的项目去投，黄金价格的下跌仍未到底，外汇市场则难以捉摸，土地流转方面则存在一些机会可以积极关注。在股市方面，我认为牛市仍将持续，会一直持续到经济见底反转之后，但一定要注意风险。股市的流动性比较好，资金可以进退自如，只要设好止损点，就能保持主要实力，永远也不会倒。但投资股市是个非常精细的技术活，不建议从没进入股市的新手把投资重点放在这里。

海若 · 发表于 2015-3-10 14:47:09

或许你是有道理的，但我们身边的房价还是如此高不可攀

紫山霞水 · 发表于 2015-3-10 14:51:43

高手！分析的头头是道！你投资了哪些项目？你舍得说出来？

￥过往云烟￥ · 发表于 2015-3-10 22:36:49

路过看看

灰色头像 · 发表于 2015-3-11 13:59:07

说什么都只是"说”

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