房地产估价、置业菲酌
本帖最后由 zgx540612 于 2012-3-17 13:23 编辑房地产估价、置业菲酌 （论文）
2008年12月06日 星期六 19:45
长久以来，全国各地的房、地产价格，一直是广大人民群众所关心、关注的一个焦点，而我国众多的房、地产估价业务人员及活动，因各地的情况各异，在操作上虽已有相应的指导规范和计量方法，可由于现实情况每每与之存在很大差距或人为因素，使得取值艰难而各为依据……给以“成本＋平均利润”的一般社会公开物价传统习惯以极大冲击，使其“流通公正”如堕五里云雾，让人费猜并使“公平”陷入风险，而给一些经营者或炒卖者提供了“危险”的极大利益和方便，在得益后死死抓住商品房屋的价格拼死想往上扳……哪么，是否真的就没有各地房、地产价格形成的具体依据了呢？！回答，是否定的并表述如下：一， 各地的“每平米居住成本＝当地人/月平均工资额”笔者通过多年来的搜集、监测各新闻媒体发布的全国各地的住房综合销售价格，与“人均30平米×每户３人”经济适用房水平进行比较，结果发现：该水平下的价格形成，大多或恰恰与当地公布的劳动者月均收入水平相当！！也既是说：任何一个地区的每平米居住面积价格形成，就是该地区一个人的月均劳动收入价格或成本价值。如超出过多，就不会选择建造与之不相适应的建筑形式或结构！以此为依据，当该地的人均30平米居住水平低于或高于该标准时，其价格就相应上升或下降……并由此形成个案价格围绕标准价格的上、下进行波动，而最终与当地的人均月收入标准相并轨——自然，由于这种“几何波动”现象的存在，一些开发商就会以追求超标准住宅的建设而获超值利润；但这标的享受群体在任何一个地方比率有限，一般不会超总人口的5-10%，如开发过多，就必然地掉入投资的“风险→危险”转化之中而不得不靠过多的技巧进行拉动销售！！由于有这样的一个“自然价格底线”存在，于是，结合每一房屋的“位置·享受”需求等因素或元素的质量水准修订，就构成了具体房屋的具体价格如下：实际价格＝平米价格（既当地人均月收入水平）×建筑面积＋位置值＋享受值＋需求调整值……为什么会形成这样的各地不同标准成本？原因是各地的各种劳动管理或材料等综合因素所构成的。一般与当地的社会经济发展管理水平和方式总成本相当，也与一个劳动者在社会劳动后除去一般生活维持后的10-20年剩余积累投资能力相当。具体成因，这里不再展开；二， 商业建筑“每平米经济收益＝经过该面积的人口流量额”对于商业建筑，由于它的直接市场效益作用，每每是居住房、地产的数10或几倍，很难把握。一般的估价方法，多是按已成交的实例进行“A＋Ｂ＋Ｃ……÷Ｎ±＝可能市场价格”的方式进行估定。可对于经营、管理方式不同形成的“风险→危险”落差转化情况，往往不很客观而佐之以“净收益回归”的：“价格＝收益额÷利润率×占有使用年限收入复式乘方±调整”方法进行比较综合后校定。这样的校定结果，虽然有一定的形式效用依据，可结合各地、各宗的拍卖结果，往往与所估参考价位都有较大出入，让人对估价的权威性产生怀疑……揣有这样的疑窦，笔者经过大量的实际观察与经营收入成交额进行比较，最终觉得商业建筑的区位价值，应以每天通过该地段的人口流动频次既数量来斧正较为合理。公式如下：商业建筑价格＝单位居住成本价×区位指数×日均位置人口经过频次额及当地广告播放成本额±修正……×可使用年数这样的公式，不只适合于信息传播的人气广告效应，也与各地的房地产“居住成本既等于当地人/月均劳动收入”的现象相适应，更与同等房、地产不同位置人口流动下的经营成果相吻合；如果一个经营者，当他的区位偏离了人口自然流动的生理习惯位置，为增加吸引力，就必然要增添吸引人的手段、方式等心理效果设置或设施，而这，也与其追加的投资成本是相应的——如设置或设施得当，其投资效果为正；不当，即变为负；由之便产生了市场经营上的风险效应或概率！这样的效应与概率存在，不只反应了自然信息资源传播的价值过程，也使宣传成本核算有了一个较为公平的量化手段。如取值恰当，其接近真正的市场理性价格将是很实际的。三， 地产价格＝（取得土地价格＋整理土地投入/可用实际面积）÷建筑平方容积单位面积一般而言，对于某一地区房地产的建筑成本造价，在不附加特殊功能设计的情况下，其同规格平米的单位造价，都是相对同一的。这不仅给房产的成本核算方法带来了方便，也给一些不具备市场流通因素的房产建筑成本价格提供了依据：总造价－建筑容积单位面积×该地单位面积造价＝土地价格而土地价格的构成，则是由取得该宗土地的最初出让价格，加上使该地由生、毛地改造成“熟地”的可用建筑比单位面积之和而形成的。在这相应形成的可用建筑比单位面积之上，如建设相应规格的一层房屋，其房地产的价格就为“平米建筑单价＋平米可用建筑土地单价”，而建设相应规格的二至六层或有限Ｎ多层时，其土地可用建筑面积单价就将由其所承载容纳的层数容积分摊而变成为原价的1/2、1/3、1/4、1/5……1/Ｎ。而这由容积承载不同的“（分数价格＋该地单位面积造价）×建筑面积之和”就成了该建筑的成本价格或价值。当然，这样的成本价格和价值，必须建立在一个有买或卖的交换背景条件下才可成立。如缺乏了这样的背景条件，其价格或价值虽然存在，但不能产生交换，其的“风险”就将直接转成“危险”而变成为“零”甚或“负数”——这，也是我们每个估价人员及投资者所应注意的该类评估对象取、舍的关键！！四， 房、地产投资思考：居住，赚钱？！从上的几种估价方法及原估价公式的存在或出现看，要具体的确定其的准确价格，其修正的构成因素都是很多很多的。对人为的经营理念和社会未来变化的走向也将是难以预测的……这样的条件下，如不以其时、其地的社会背景为前提，每每就会使房、地产的价格评估成为不可能。因此，以该时、该地公认的房地产价格结合一定的成本估算方法进行量化校准，就成了房、地产买卖谈判的一个成交惯例或标准。在这个标准下，对方给出的价位自己能否接受，就得根据各人的使用目的来进行抉择思考了：１·居住：对这样的目的，一般的只消考虑当时当地的标准修正价格＋位置＋享受……自己的经济能力可以接受就可确定了；２·赚钱：这样的目的，如果要细分，又将出现保值、转手炒卖，经营生产、特种用途……但不管怎样，其目的都以实现“经济效益最大化”为基准，在这样的基准下，对一宗房、地产的价格高低可以忽略，而应对其房、地建筑潜在的使用功、性能进行专业调查，然后再结合当地市政的规划、国家有关政策进行评估预测，如有顺差，便可对此房、地产实施投资占有，以便待价而沽……这里，值得一提的是：做为一种投资的风险操作，投入永远不要超过自己现有资产能力的70-80%，以稳步地进行滚动发展；如将所有鸡蛋放在一个篮子里，超规模、超能力进行赌博式投资，虽然您看准的项目实现是真的，但每每会由于资金在时间上的魔幻，直接使“风险→危险”的擅变率无限放大，成为“飞蛾扑火”的典型！由此，对于一宗房、地产的置入思考，其作用就显的十分重要了。在这样重要的时刻：急于“热”思考是一种结论；稳健的“冷”思考每每又将是另一种结论……但它往往不由得人去犹豫！怎么办呢？这里有两行诗可做参考：把太阳穿在背上，您将永远热的光明；将月亮揣进心里，他便久久收获深情；一路走好……
注：最近，陆良房地产开发的建筑总面积已大大超过陆良人口、基尼消费指数及市场发展规模，其体态正在朝着全面过剩的方向发展，一个“经济泡沫将被消费成本拖累”的畸形市场即将形成，为避免过热投资给当地经济造成不可挽回损失，特将自己四年前的一篇小论奉上，希望各网友同仁饔飧之余有所裨益！
经典。 读了！有益！ 不买卖房屋？？？？？？？？？？ll169102.
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