房企破产倒闭潮是楼市新陈代谢的开始
本帖最后由 大卫.沧浪 于 2014-4-24 08:14 编辑白瑞轩/文
记得，地产教父王石先生说过：楼市处于牛市的时候，阿狗阿猫的房子也同样卖得火；楼市偶遇熊市的时候，他们面临的将是灭顶之灾。
如今，楼市又到了混沌期，销售量逐渐萎缩，从一线城市到县域楼市，大致相同，尽管中间有些城市上演冰火两重天的情形，也无非是个案。而小房企破产和倒闭，悬起一股风潮，展露楼市未来更加危险。
众所周知，楼市是暴利行业，是国内公认的，走过了十年的楼市黄金期，让为数不少的投资者，赚得盆满钵满。由此，激发了国人爱凑热闹和随波逐流的心态，以至于发展成几乎全民房地产或三百六行行行房地产的极端格局。一旦走到了顶峰，在消化量和资金供给不足之时，也就到了两极分化之时。
大家都知道，房企暴利，其实不然。结合下面一个简单的对比，定会看到一个不同的天地。据2013年的一份统计数据，中国房企“四大天王”的万科、保利地产、招商地产和金地集团2013年前三季度的企业净利润达150.9亿元，单纯看这个数据，还算比较漂亮。然而，把其放在中国的商业银行的利润表中，却成了小巫见大巫，还比光大银行一家的净利润为216.6亿元低近66亿元。同时，房地产上市公司净利润前十强，前三季度总计获得了276.29亿元，还不及浦发银行一家所创造的净利润300.06亿元。而且，光大银行、浦发银行不论资产规模、营业网点数量，都远不是中国商业银行最大最多的，他们制造的净利润，像万科这样全球最大的房企都望尘莫及，更别说其他的同行了。这就应允了地产大佬任志强的一句话，若楼市真到了崩盘的时候，最先倒闭应该是银行。
至此，可以看到，在房地产的发展过程中，最赚钱还是商业银行，暴利却是金融行业，而并非是被人固化的房地产行业，如今较多的房企都纷纷参股银行，其奥妙就在于此。笔者认为，当下小型房企出现倒闭和破产潮，实属正常，就好比生物界的新陈代谢。
然而，其中有一个令人寻味的现象，就是楼市到了熊市的时候，也是“现金为王”的时候，小房企因为支撑不起资金流的重负，就会纷纷倒下，给大型房企留下了生存的空间，也进一步印证了，每当楼市进入盘整的时候，品牌也就是进入了垄断格局。消费者也逐渐清晰了哪些房企的产品更有保证，不被消费者所抛弃的是实力和信任度。这样应承了前述王石先生的观点。
本轮小房企的倒闭和破产潮，在笔者看来，还会有逐渐扩大的局面，且涉及的城市和省份将会越来越多。在楼市定会引起一股恐慌，出现项目烂尾的现象，也会增多，一个最明显的因素就是商业银行目前已经关闭或半关闭房贷业务，有实力购买的消费者也会加入持币观望的行列。一条最重要的生命线被斩断，这就是房企倒闭的最直接的原因。
接下来，针对此阶段国内楼市出现房企倒闭和破产潮的原因，笔者经过综合分析，梳理了以下三点。
其一，不畏风险，贪得无厌。由于房地产的高利润和已经走过了楼市的黄金十年，楼市在中国发展如火如荼，价格步步高升，钞票哗哗入库，以至于忘记了风险，不断的拿地滚动开发，摊子越铺越大，由于管理能力和风险控制力不够，偶遇风险，瞬时遭遇免顶之灾。
其二， 互保危机，借贷迷局。由于高利润的肆虐，从外行转到内行，从小打小闹到初成规模。其中这一过程，较多的资金基本上就是靠贷款和民间借贷甚至高利贷。从银行贷款时，银行为了规避风险要出示担保，一旦担保从链式互保发展的网状互保的时候，一个串状的互保联动组，被紧紧的结合在一起，一处出现问题，全盘结束。期间，银行不仅是受益者，还是困局的制造者。在借贷方面，为了能够让其正常运转，企业不断的借贷，拆东墙补西墙，到了难以借贷的时候，便进入了高利贷的圈套，就是房地产高利润，也难以填满高利贷的巨型天坑。
其三，见好就收，携款潜逃。由于楼市进入了萎靡状态，销售压力过大，让需要更多的资金去滚动开发的，此时由于受移民潮刺激，以及整体经济的萎靡下行状态的困扰，校房企主开始精心设置骗局，低价促销或者带着即将实施的贷款，逃之夭夭，随后宣布旗下项目烂尾或者企业破产。一旦效应扩大，错乱整个行业，他们便会安全着陆。
至此，有关房企倒闭或破产的原因，远不止这些，笔者将放在以后来总结。但是，由此给楼市带来的影响，不容小窥，以往每个项目低价促销的时候，都会出现长蛇阵，纷纷抢购。而如今楼市到了困难期，房企纷纷出招应对，像首付分期、零首付等手段，也都让购房者提不起兴趣了。
综上所述，面对当下如此境况，不仅楼市需要调整，整个经济环境都需调整，但是在调整的过程中，成熟的品牌开发商将会引来第二春，未来将会是强者恒强的格局。面对未来五年的楼市，笔者认为将是一轮较为深刻的调整，短痛要比长痛更值得期待。
所以说，要想楼市健康起来，必须要梳理整个行业所涉及的所有环节的健康。熬过去了，剩者才是未来的强者，楼市更是如此。
我只想问问，房子啥时候降价，陆良买个楼房也好几十万。 本帖最后由 zgx540612 于 2014-4-24 09:50 编辑
此文差矣，“盲人摸象”乎！中国房市的热炒之根，源于朱熔基先生的“分税制”导致地方财政困境，后又得益于温大拿的免除农业税和超发四万亿人民币票面……这一切，彻底将地方财政拖入了“土地财政”的商阵中而将危机转嫁给了老百姓！同时给一些善于“炒”的投机者提供了“翻番”的机会……现，首倡人周小川意识惹祸，想借新政将这“火”悄悄釜底抽薪弄平，致使市场出现一度的“止沸”现象，但实质的“地方财政危机”并没有解除，所以，要出现美国式房地产倒栽的情况是不大可能的！这与中国政体相关，又与地方各级利害相关，更与现实上的“国家资本主义”经济策略“维稳”相关……各种显示，政府是不会就哪样凭房市自己倒下来的！大家想想，是不是这个道理？ 本帖最后由 2395785746 于 2014-4-24 15:48 编辑
在中国，百分之九十以上的地级市‘土地财政’，得了依赖症，土地政府，泡沫经济，这是畸形的发展。耕地大量被征用，生态，环境遭到破坏，大多城市突现‘鬼城’。弱弱的问一下，难道这就是发展， 楼市的发展终将成为一种悲剧，不知道套牢了多少6投机者
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