【转帖】中国楼市已进入到最危险的时刻？泡沫破裂无法逆转

大卫.沧浪

据国家统计局发布《2015年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》报告显示，9月份新建商品住宅环比上涨城市个数比上月略有增加，房价环比继续上涨，北上广深四大一线城市环比、同比全线上涨，深圳更是以38.3%的同比涨幅连续五个月领涨。

现如今，对于开发商来说，一线城市已成为“安全港”。一方面，货币政策宽松使房企的融资成本降低（发债利率已降至3%-4%），开发商如今“弹药充足”。另一方面，一线城市的土地具有先天的稀缺性，使得各路资金都将一线城市的土地作为防御性投资的重点。

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同时，开发商们也在相互提醒“三四线城市不能再建房了”。当下国内三四线城市库存持续高企，房价下跌的态势已经明显，谁在三四线城市建房不仅库存会长期积压，还可能蒙受重大损失。

而中国楼市现在的情况是：一边是一线城市房价在继续非理性的上涨；另一边三四线城市房价继续下跌，去库存的形势不容乐观。对此，笔者认为，中国楼市已经进入到了最危险的时刻。

首先，一线城市房价的继续上涨，使泡沫进一步累积且加深加重。从表面上看，虽然三四线城市房地产不景气，一线城市房价上涨还有些许亮点，但这并非好兆头，这是场内投机资金在无力全面推高所有城市房价的情况下，专门有针对性的选择一线城市房产进行攻击。否则，在极短期内深圳房价涨幅接近40%就说不过去了。

在此之前，一线城市的房价泡沫就相对于其他城市要大很多，杠杆率也用得高，现在又继续成为投机炒作的市场，只能让更多市民“望房兴叹”。而这种远远脱离当地民众购买力的虚火上涨的楼市，是无法长期持续下去的。也就是说，一二线城市房价上涨是饮鸩止渴，三四线城市房价的调整也难改暮气之色。

再者，对于当前集中在东北、西北和西南的400多个三四线城市来说，由于产业结构单一且落后，或以农业为主（如西北和西南），或以重工制造业为主（如东北）都对外来人口缺乏吸引力，再加上当地家庭户均都拥有房产二套以上，对房产需求早已饱合，所以这些城市要想短期内走出困局已无可能。

同时，我们也要看到一线城市虽然房价在不断刷新纪录，也吸引了众多好奇的眼球，但一线城市房价呈现出一种“价涨量滞”的景像，这是因为一线城市房价的上涨是受到避险游资追棒，以及政府救市重拳利好的影响，大量投资投机性需求在一段时间内集中释放所致，显然这样的上涨好势头不可持续，至多在明年上半年就会出现力竭而衰的问题。

最后，相对于一线城市来说，三四线城市房价涨幅有限，泡沫也不算大，但还是出现需求不旺的问题。而一线城市这些房价泡沫深重的地方却现在仍然在加杠杆，这会为将来的金融危机埋下隐患。

近期，标普等三大评级机构集体唱空中国银行业，在国际评级机构们看来，中国银行业在出口外贸、产能过剩等方面的坏账正在逐步暴露，但是房地产领域的坏账还未真正开始。而随着中国经济下行压力增大，开发商和购房者资金链一旦出现问题，那么中国银行的不良贷款率仍将持续上升。

所以，在当前一线城市泡沫膨胀的情况下，当局再给投机者加杠杆，只能助其一时的虚假繁荣，而导致未来银行业的不良贷款率的持续恶化的可能性，却是显而易见的。

三四线城市楼市陷入泥潭，而一线城市却火热得不得了，这说明中国楼市很不正常了。鉴于三四线城市楼市需求低迷，所以在未来很长时间内难以走出低谷。而一二线城市楼市火爆，已远远脱离了当地市民的购买力，只能说明房价又被投机资金再次恶抄了一回。当投机资金后续乏力，或者需要退出之时，一线城市楼市崩塌也就不远了。目前所谓的房地产利好，只能使一线城市的泡沫风险进一步积骤，使房价泡沫暂时稳定下来，但无法逆转其破裂的趋势。

2NS

还不止，汇率一直在房地产业和制造业之间摇摆，领导也两难，不能两全，国家为了长久计，目前加入了SDR，放弃替房地产业撑腰，以此小忍不致乱大谋，大谋是什么，就是制造业，制造业才是国计民生的长久之计，制造业比房地产业更能引起社会动荡，从事制造业的人口远远多于会在房地产业倒塌后叫苦的人，制造业关系很多人的生存问题，而能加入房地产业的人都是手头富余的人，房地产垮了也不致于危及他们的生存问题。当然主要是“国计”，“民生”是次要的。如此手里有房要出手的紧张了，有学者说，目前要卖房的，要把房价降得让买房者眼睛亮，然后掏钱替你接盘。

大卫.沧浪

2NS 发表于 2015-12-1 13:41
还不止，汇率一直在房地产业和制造业之间摇摆，领导也两难，不能两全，国家为了长久计，目前加入了SDR，放 ...

你的分析很到位。

changshuli

2NS 发表于 2015-12-1 13:41
还不止，汇率一直在房地产业和制造业之间摇摆，领导也两难，不能两全，国家为了长久计，目前加入了SDR，放 ...

也不完全对吧，房地产业不只是开发商和建筑商，里面有一大群工人，比如挖矿的，炼钢的，烧砖的，卖建材的，搞建筑的，搞运输的，装修的，卖橱柜的，卖家具的，要穷一大片啊，农民工、产业工人、个体户都穷了，也是个民生问题。

2NS

changshuli 发表于 2015-12-1 20:58
也不完全对吧，房地产业不只是开发商和建筑商，里面有一大群工人，比如挖矿的，炼钢的，烧砖的，卖建材的 ...

你说的这些也是，我发贴前也考虑过，房地产业也有上游和下游产业，与制造业有交集。问题就看说到什么程度，从哪里划界线也得选择，如果纠缠，会没完没了，因为所有的问题是交织在一起的。

遇女心惊

文章多半胡扯，中国房地产占gdp比重太高，就算文章里说的都发生，房价照样不会垮。房地产一垮，后果不堪设想，高层也收拾不住。
中国就不能用一般的经济规律来衡量和预测，为保持稳定，高层肯定会不惜一切代价来维护房地产，就算是拆东墙补西墙，饮鸩止渴也在所不惜。
短时间内，房地产绝对崩不了，甚至还稳中有升。就算卖不出去，政府也会插手不让降价。
房子有价无市，最后开发商还贷无望欲哭无泪，银行坏账死账猛增，纷纷向央妈求助。于是央妈大笔一挥印钞机加班加点开动，再来个几万亿救市。
这些钱流入市场，通膨加剧，存钱的伙子们，很高兴的告诉你，你的财产又贬值了。国家不动声色的就从你腰包里把钱掏出来补房地产这个大窟窿。

所谓兴百姓苦亡百姓苦，不管房地产崩还是不崩，只要生活这片土地，就都是这里的老百姓受苦

天涯孤鸿

这些与我等屁民毫无效果

evil

呵呵，我只能说喔很庆幸前五年买了房子，现在贷款还了差不多了，现在计划准备买下一套，如果我前五年没有买，现在我可能还在等着房价大跌，再过五年也难买房子，话丑理真！