[转帖]中国房市的财富乾坤大挪移，走到了终结阶段

大卫.沧浪

   

    原标题： 这件事 意味着中国房市的财富乾坤大挪移 走到了终结阶段

    作者：雷思海

    这两天，老王借钱给老孙收购自己的资产的消息，刷屏了。

    这确实有点稀罕，其中内情外人难足为道。不过，更重要的的一点，也许是另外一面：那就是它可能意味着，这一轮房市的财富乾坤大挪移，走到了终结阶段。

    1、降降降杠杆

    根据媒体的报道，孙宏斌的融创中国，收购王健林的万达文旅的钱，631.7亿当中，有295.75亿是万达借给孙宏斌的。

    万达将因此拿掉一笔很大的负担，也就是媒体常说的去杠杆。万达这个中国地产业的标杆企业之一，终于开始了去杠杆。

    虽然看起来只是卖了600多亿的资产，但是，考虑到万达文旅名下巨大的国内二三四线土地储备，万达如果不卖的话，意味着未来必须借更多的钱，才能开发，这一增一减的对比，未来减少的杠杆规模，起码是在千亿以上。

    与此前的李嘉诚、潘石屹等房地产大亨，先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆，到这次万达在地产市场压低杠杆，恐怕不难看出，大佬、富人正在有步骤地退出国内房地产市场。

    2、高处不胜寒

    其实，对于国内房地产企业来说，要去杠杆真不容易，不到万不得已，是不会干的。

    因为这是自己砸自己的场子。

    为什么这么说呢，且听慢慢到来。

    国内的房地产企业，有一个特点，就是高杠杆运转。

    这里看一个2016媒体披露的数据：

    2016上半年，千亿级房企中，绿地控股（600606）资产负债率为88.36%，与去年同期基本持平；万科A资产负债率为80.6%，同比上涨近3个百分点；碧桂园负债率为78%，较去年末增加了3个百分点；恒大的负债率高达81.79%，保利的负债率也近80%。

    (这次收购万达资产的)融创中国，2016年的中报也显示，当时的融创中国的负债总额高约1279.57亿元，净负债率高约85.1%。

    高杠杆意味着高融资，80%的负债率，也就意味着，100亿的资产，其中80亿是借来的。

    若是1万亿的资产，那么其中8000亿可能是借来的。

    3、最怕倒过来重演

    那么，这些房地产企业，是怎么借来这么多钱呢？

    奥妙是拿地。

    拿到土地了，一旦土地价格上涨，等于公司的资产增值了，公司的可抵押资产也就多了，于是又拿此前拍到手的土地，去银行做更大的抵押，再拿地，土地价格再涨，于是，各路房地产企业的资产继续上涨。这就构成了一个正循环，贷款融资拿地——地价上涨、资产增值——土地抵押再融资再拿地——地价再上涨，资产再增值，就这样一路下来，我们就看到了今天的各路房地产巨头们。

    知道这一点之后，我们就不难知道，这些房地产巨头们，最怕的事情是什么了。

    那就是地价停止上涨！或者下跌!

    因为土地价格一旦停止上涨，甚至下跌，那么公司的资产就会停止增值，利率的损耗将不可承受。更坏的情况就是地价下跌了，那将是资产的双重损耗，而债务却是硬的，一个针眼都抹不掉。

    如果地价下跌成立，那么，房地产巨头们，就要把当初做大的那个过程，倒过来重演一遍。

    基本路线就是：土地价值缩水——资产缩水——债务负担加重——被迫卖出资产(主要是土地与房子)——房价地价下跌——资产进一步缩水。

    若没有外来干预的话，高杠杆的房地产企业，最终难免会资不抵债，破产了。

    首富很容易就变成了首负！

    4、给韭菜们解套么？

    所以，土地价格上涨，是全体房地产企业的共同利益所在。

    也是因此，我们总是能够看到，只要监管层稍微放松点，那么各地的地王就会层出不穷。一个比一个高。为什么？

    这就是房地产企业的龙头打法，用几十亿甚至上百亿资金拍出一个地王，小小代价锁定的收获则是，手头千亿、万亿的土地增值更多，就可以融到更多的钱，贷到更多的款。

    所以，万达这次卸掉部分杠杆，绝非寻常。以它的巨大体量，其负面影响将是很大的。

    这恐怕也是这次收购，安排比较特别的原因之一，就是要将其负面影响，压缩到最小。

    而融创中国来接盘，虽然有加杠杆的意思，但从老王借钱给老孙的角度来看，则有万达与融创一起分摊这部分杠杆的意思。两个房地产巨头，显示出抱团取暖的迹象。

    这么做是有理由的。

    近期三四线城市房价的大涨，一大批三四线城市的房价，已经突破万元1平米。而与此同时，一二线城市，则出现了滞涨的情况。

    这种情形，或许并不秒。

    做股票的谈友们知道，当一线的龙头股炒得差不多的时候，资金会炒作二线三线股，最后是垃圾股，当垃圾股大涨之后，则意味着聪明资金能够收割的地方，基本就收割的差不多了。

    一轮韭菜割了，一轮财富的乾坤大挪移，自然就会走向尾声，因为新一茬韭菜的生长，需要时间。

    前两天，有篇文章，说现在居民净存款只有26万亿了，因此不够炒房了。其实，这个说法完全是错误的，房价上涨不会导致居民储蓄的减少，只会导致居民储蓄的转移。以前这26万亿，分散在更多的居民的手里，现在，它不过转移了主人而已，集中到了少数的房地产企业以及富人手里。

    也就是说，房地产市场的这四年狂欢后的再狂欢，并没有去杠杆，而只是转移了杠杆而已，以前很多房地产企业身上的杠杆，也包括一部分地方融资平台的杠杆，转移到了借钱买房的居民身上，富人的杠杆转移到了穷人身上。

    当垃圾股炒上天之后，一地鸡毛的阶段来临。那些成功收割了韭菜的资金，会立即冲回来给韭菜们解套么？除非股价再次大跌，才有可能让这些资金进场，重新玩一轮财富转移的游戏。

    所以，当前这26万亿的居民存款，它们中的不少，或许正是这轮房地产市场财富乾坤大挪移的赢家，是不会轻易再回到房地产市场的。

    5、生平第一遭

    因此，当万达这个地产的标杆企业之一，开始主动在国内房地产市场上降杠杆的时候，我们或许需要看到，它背后的风。

    近几天的几件事，也在佐证这个风向，不是向上螺旋，而很可能是另外一个方向。

    一个是2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城市人均住房面积37平米。2013年这个数据分别是35平米，与32平米。这个人均面积，已经非常可观了。

    另外一个事则是，7月4日，上海发布了两宗土地出让的公告，分别位于浦东张江和嘉定的两宗土地，要求竞得人须100%自持70年。这意味着这两宗土地所开发的房子，只能用于出租，而不得出售。在上海这样一个高房价的城市，大家的常识，感觉政府应该增加商品房土地供应，实际却。。。。因此，这个自持政策是值得反复品味的。

    不难推论，这个政策的一个客观效果，就是阻止更多的新商品房入市。它或许意味着有关方面认为，新房若再持续入市，会对现有房价格局构成较大负面影响。

    当然，这些都算是国内的小气候。

    而国际大气候，则是全球主要央行货币宽松政策，都进入了尾声。美联储已经制定好了加息与缩表时间规划，另外一个全球便宜资金提供地，欧元区也开始逐渐露出掉头的迹象。德国十年期国债收益率的上涨，意味着欧洲央行结束零利率的时刻，不久将会来到。

    需知，在美元加息的时候，之所以全球资本市场似乎还很滋润，一个重要的原因，就是便宜的欧元，弥补了全球资金的渴求。不过，这个美元之外的最大水源，很快也将慢慢关闭。

    一叶落后，是天下叶落。

    刚刚过去的这起房地产的收购，虽然带有盛夏火热的意味，但更多的或许是意味着这十年来，房地产市场的这轮财富乾坤大挪移的终结阶段，已经来临。

    当然，真正的趋势是无声的，并伴随着诸多让人产生反向沉醉的亮色，只有这样的趋势，才会盛大而不可逆转！

    就如寒冬的肃杀，人类也是经过了千百年，才最后摸出了这季节轮回的规律。而我们的房市起落，所导致的财富乾坤大挪移，对绝大部分国人来说，都将是生平第一遭。

    来源：政经纵横谈（dazhengjing）   

天涯孤鸿

吃饱了，准备溜了