[转帖]中国城市面临新一场房地产风暴

大卫.沧浪

    10月份70个大中城市住宅销售价格数据

    表面光鲜的三四线城市，正酝酿一场房地产风暴。高昂的资金成本，大量的物业积压，重压之下，不少开发商已经不堪重负。

    11月18日，国家统计局公布了10月份70个大中城市住宅销售价格数据，数据表明，10月房价跌幅扩大，超九成城市下滑。

    新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.2%，最大降幅为1.6%。

    与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为3.8%，最低为下降9.1%。

    二手住宅价格变动情况

    二手住宅价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，上涨的城市有2个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最大降幅为1.8%。

    与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有65个，持平的城市有1个，上涨的城市有4个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为3.0%，最低为下降10.7%。

    今年8月份监管层"劝诫"信托暂弃三四线城市。银监会口头要求各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目，尽量不做民企位于非核心城市的房地产项目。

    建设银行表示或收缩三四线城市房地产贷款，建行负责人称，更倾向于选择和央企房地产企业合作，并尽量选择一、二线城市的房地产项目，收缩三四线城市项目。

    分城市看，北京、上海、广州、深圳4个一线城市同比涨幅比去年12月均有所回落，分别回落1.8、1.0、1.5和2.1个百分点;天津等31个二线城市同比平均涨幅比去年12月份回落0.2个百分点。

    中国金融业已经密切关注三四线城市的楼市风险，甚至已经开始从那里撤出;但至少以董文标、史玉柱为代表的民营资本依旧看好北上广一线城市。中民投是新近成立的一家民营投资集团，注册资本高达500亿人民币，其掌门人是曾经开创小微贷款行业的董文标，他对市场的判断非常准确;而市场数据也证明北京楼市已经止跌回稳。

    于是得到一个结论：中国楼市正或将出现分化局面，以北京为代表的一线城市房价回到上升通道，而三四线城市将面临一场房地产风暴。

    摩根大通中国首席经济学家朱海斌最近在报告中写道：“中国房地产市场看来已到转折点。房产市场下滑是近期中国主要的宏观风险。”

    房产泡沫又一次成为华尔街分析人士最关注的中国风险之一。英国《金融时报》报道认为，对华尔街来说，中国房产泡沫最具象的体现就是距离北京仅150公里、就在天津近郊的于家堡。

    北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在土地财政的驱动下，前几年不少三四线城市大量供地，并在近期形成海量房屋供应。

    这些年三四线城市的房地产正经历一场生死劫，每一个楼盘的背后，都隐藏着腥风血雨，或许在不远的将来，这些当地声名显赫的开发商，或将一个个走向死亡之路。同时，城市规划的无序使“新城”遍地。近期媒体曝光的贵阳、营口、常州等地均是以新城建设带动房地产开发的典型案例，但后续需求的乏力使新城变成“鬼城”。在西南部的一个三线城市，这里虽然号称有350多万人口，但这包括下面10区县的人口，真正这座城市只有不到60万的人口。

    粗略统计一下，住宅开发量高达600万㎡，还有更恐怖的是商业开发商量，该城市已有6个大型百货。但这远远不够，这里未来5年内，还有将近8个超过20万㎡的商业综合体推向市场。这不是捣乱，而且是纯粹在找死。

    事实上，三四线城市房屋销售不畅的状况日益明显。中原地产的报告显示，今年1月，该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。

    为什么说三四线城市的楼市危险了，因为房地产企业都是高负债经营，金融的支持对于房企的生存至关重要，所以银行一旦从三四线城市撤退，不再给那里的房企和房贷融资，就会对当地房地产业造成致命打击。银行，虽然留给人的印象是“晴天打伞，雨天收伞”的邪恶面貌。

    渣打银行大中华研究业务主管王志浩称，平台发债偿还银行贷款只是在“争取时间”，最终不得不清算，这虽然不大可能引爆债务危机，但一些信贷和资产出问题会进而影响经济发展。

    《金融时报》则是认为，中国建成房屋供大于求是房地产市场走到转折点的推手。2011年，房地产市场还是供不应求，如今以在建房屋总建筑面积看，供应足以满足全国四年多的需求量。

    于是也可以理解银行为何会撤资，供大于求、成本过高、不懂经营，导致了三四线城市的楼市问题积重难返，银行再也不敢为其进行后续融资。由此，我们可以预见到一场风暴的临近，当地开发商的批量死亡近在眼前。

    总之，三四线房地产危局如何破，不是房地产问题，而是社会问题。


                                                                                                   
                                                                                         

zgx540612

￥过往云烟￥

不错