[转帖]房企偿债高峰将至 地产融资继续收紧

大卫.沧浪

    地产融资继续收紧。

    一方面，监管机构先后表态，2018年将继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。另一方面，各地对房地产企业端的融资继续呈收紧的态势。

    在各类融资渠道中，部分地区对房企授信标准有所收紧，有地方银监要求，房地产类只认“432”的项目标准，禁止投资房地产类公司应收账款，但应付工程款，购买材料等应付账款是可以的。

    此外，房企债券融资虽然自2017年末逐渐放松，但地产公司债大多采用“3+2”的期限结构设计，这使得2015年、2016年的地产公司债发行高峰后，2018年将迎来集中回售期。

    地产融资政策收紧

    2月7日，21世纪经济报道记者获悉，有地方银监要求，不得向房地产类公司发放流动资金贷款，房地产类只认“432”的项目标准；禁止投资房地产类公司的应收账款，但购买原材料、归还融资等除外。目前，各地贷款执行标准并不一致，但地产融资趋近仍是大趋势，具体尺度由各地自行把握。

    一位华南地区机构人士表示，目前包括对地产类项目的应收账款融资，如购房按揭尾款等直接为房地产融资是不允许的。地产项目必须符合“432”条件。整体趋势上，资金投向地产是严控的。不过，应付工程款，购买材料等应付账款是可以的，因为这些是投向中小企业实业板块。所谓“432”条件，是指房地产项目必须具备四证齐全、30%自有资金、具有二级及以上开发资质等条件。

    2018年以来，房企融资骤然收紧，各种通向地产融资的通道相继被切断，使得房地产企业端的融资难度进一步增加。

    银监会日前召开的2018年全国银行业监督管理工作会议提出，将从两方面入手：一是努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市；二是遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

    银监会提出，要治理直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道；向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资的行为。

    梳理各地银监局2018年的工作重点，房地产是重要内容。广东银监局提出，继续遏制房地产泡沫化，从严查处违规融资行为。四川银监局提出，切实抑制房地产泡沫，严肃查处各类违规房地产融资行为。

    上海银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》要求，辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款，并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。

    地产债券融资逐步放开

    不过，房地产公司债券融资逐步放开。

    如，2月5日，金科股份发布公司债券募集说明书显示，发行总规模不超过55亿元公司债券，分为两个品种。其中债券品种一基础额度为5亿元，可超额配售额度为不超过25亿元；债券品种二基础额度为5亿元，可超额配售额度为不超过20亿元。

    自2016年10月上交所、深交所对房地产公司债券实行分类监管以来，房企在交易所市场债券融资受到了严格控制。到2017年，房企从交易所融资规模大幅下降，但银行间融资有所增长。根据Wind统计，2017年，交易所市场发行房企公司债555.84亿元，较2016年剧烈下降91.55%；银行间市场方面，地产公司发行中票1159.70亿元，同比增加55.02%，发行短融310.60亿元，同比增加68.80%。

    房地产公司债券虽然有所放松，但该类融资一方面受限于监管部门发行节奏管控和债市调整节奏。二是，2018年、2019年房地产公司债集中进入回售期。

    根据海通证券的统计，通过分析2015年地产企业发行公司债的期限结构，约44%的地产公司债采用了3+2年期限结构，4%的采用3+3模式；2016年发行的地产公司债中，分别有18%和7%的债券采用了2+1年和2+2年的期限结构，这些结构的公司债都将在2018年进入回售期。

    这意味着，2015-2016年发行出来的地产债，大部分要在3年及以上年份后到期，这一特殊的期限结构，使得2018和2019年成为地产公司债进入回售期的集中阶段。其中，存续地产债中，2018年需偿付规模为1613亿，2019-2021年逐年增加，需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。

    海通证券认为，当前债市收益率水平已远高于2015-2016年，投资者选择不回售的机会成本增加、对房地产企业信用风险的担忧也有升温，回售的比例有可能大幅提高，应警惕回售带来的企业回售违约风险以及由此带来的流动性风险。