中国房价的下跌序幕才刚刚拉开

明日之星

　　对于未来的房价走势：

　　其一，下跌序幕刚刚拉开，随后将有幅度更大的下跌。

　　其二，下跌将是长期趋势。

　　其三，房价的分化将越来越明显，中、低档商品房价格跌幅将远远超过高档商品房的价格跌幅。

　　从潜在需求来看，支撑中国房价的力量似乎是非常坚挺的，这一因素成为被开发商等既得利益群体用以推高房价的重要理论依据。但是，如果以购买力支持的实际消费需求和目前的商品房结构来看，中国住房市场其实是供大于求的。

　　当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。针对我国的现实情况，国际专家给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，也就是一个家庭3年到6年的收入，可以购买一套住房。而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。

　　当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1∶200~1∶300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在1∶500~1∶700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息。

　　那么，房价过去为什么涨呢？主要是房屋的投机价值被投机者利用的缘故。而从2007年房贷新政开始，我国开始采取措施加大炒房成本，提高投机门槛。同时，打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度，政府同时也加大了社会保障性住房的供应，这些都大大制约了未来房价的上行空间，使投机者的心态发生了重大变化。

　　8月5日，国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”

遇女心惊

楼主太乐观了，下跌是个别，不跌是普遍

明日之星

说两点理由
1.中国人口2030年前达到峰值，但人口峰值不等于住房需求的峰值，由于人口是靠新生儿推动的，而新生儿是不需要独立住房的，所以住房需求的峰值实际上要提前十多年，也就是2010年代中期，考虑到推动中国人口达到峰值的那一代人目前已经将近十岁，相信很多父母已经很有“远见”地已经为他们准备或正在物色房子了，所以可以说目前已经进入了住房需求峰值期，换句话说，目前的住房需求总量已经接近最高点，如果目前房价都在跌，那以后只能跌的更多。

2.可能有人觉得只要地没了，新房少了，房价会高，我可以很明确的告诉大家，这不符合Z/F利益，更不符合经济规律，目前来说Z/F 房地产收益最主要的是来自新地开发、新房发售，但是如果无地可用，无新房可售，难道那时候的Z/F就要喝西北风了么？ 大家可以了解一下欧美国家的住房税都是什么时候出台的。只要新开发用地减少，物业税出台是必然的，这样才能维持Z/F在房地产方面的持续收益，同时也可以促进房屋流转，降低房屋空置率。


其它几点简单说说
农业人口进城，推动的城市人口增长？ 这个因素听上去确实不可忽略，但实际上数量极其有限，大多数进城的农民会以城市圈扩大，原地不动划归入城镇居民的形式完成。而从农村考入大学，再在目前这种就业形式下留在大城市，并在数年内买房安家，有这种命运的人的数量基本不会给城市住房需求带来任何影响。大多数就业机会仍然留在城镇人手里。

小城镇人口向大都市聚集的因素是否存在呢？ 当然存在，但不要忘记所谓“平衡”，一线城市如果生活成本过高，回流是必然的。毕竟中国不是只有巴黎的法国，也不是只有伦敦的英国，可以比较一下遍地发达城市的美国。



中国的几点特殊情况：
1.地方大、城市多－－－故与日本、香港等国家或地区没有可比性
2.存在人口政策－－－与印度等无可比性
3.国家不够开放，大多数不能免签，境外人士工作机会较少，希望常住甚至安家的更少－－－与美国等无可比性
4.小三十年了，才到中等收入偏下国家，如果要到发达国家的收入水平，不知道要多少年----与德法等无可比性


补充：由于通货膨胀等因素，确实房价可能还会涨，可是这种普涨是毫无意义的，如果房地产升值不如其它东西快，那也等于下跌

明日之星

从媒体曝光的一个又一个的“鬼城”（空置率很高的住宅区）来看，中国房产投资过热，投机炒作造成大量住房空置。国外政府定期公布住房空置率，以此引导人们的房产投资和住房消费。中国不统计住房空置率，这也是造成房产盲目投资、房价大起大落的一个原因。  　　进入21世纪，我国在人口问题方面同时出现两个趋势：一个是少子化；一个是老龄化。在假定没有非正常死亡的情况下，每对夫妇应该生育两个孩子才能保持我国人口总数不变。但中国人的平均生育年龄约是25岁，按照目前“一对夫妇一个孩”的计划生育政策，意味着我国人口会快速减少，这就会导致房屋空置率以惊人的速度增加。根据预测，2020年前后中国人口数量开始下降，再加上现在一些家庭把儿子、孙子的房子都给买下了，从那之后“鬼城”会日益增多。

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从供需角度来看，支撑房价的力量源于住房的四种价值，即生产、居住、投资、投机。由于我们现在谈论的房价一般为住宅而非生产性用房，因此，这里着重通过对后三种价值的分析来探寻我国未来的楼市趋势。
　　当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。比如美国，其“房价收入比”平均为2.8倍。
    针对我国的现实情况，国际专家（包括世界银行专家）给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，也就是一个家庭3年到6年的收入，可以购买一套住房。据有人考证，3至6倍的“房价收入比”出自20世纪90年代初的世界银行专家AndrewHamer，他在进行中国住房制度改革研究时，提出了这个被世行认为“比较理想”的比例，而这个比例得到了中国政府的认同。1998年，国务院23号文提出，一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房，其平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，而当时规定的经济适用房的涵盖范围是占人口80%以上的“中低收入家庭”。
    “房价收入比”定为4倍，是有关部门经过综合评估后得出的结论。而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了30倍至50倍以上。这说明，以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。
　　当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200-1：300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在1：500-1：700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明，房屋也不再具有投资价值。
　　那么，房价过去为什么涨呢？主要是房屋的投机价值被投机者利用的缘故。所谓投机，就是通过低买高卖房屋来获取价差。有媒体通过某一楼盘的调查发现，超过85%的购房行为属于投机性购房。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。
　　从2007年9月，房贷新政开始，我国开始采取措施加大炒房成本，提高投机门槛。同时，打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度，政府同时也加大了社会保障性住房的供应，这些都大大制约了未来房价的上行空间，使投机者的心态发生了重大变化，而这一心态变化必然会降低投机行为并迫使一部分投机者提前抛售手中的房屋。
    我们知道，在我国的房地产市场中，除了新增的住房供应，更有每年因投资、投机沉淀下来的数量惊人的存量住房，一旦对房价上涨的预期发生转变，相当一部分存量住房将被逼向市场，增大市场的住房供应量。
    因此，8月5日，国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”
    这是有关部门对房价走势发出的清醒认识。

    中国房价的疲软趋势将是长期的。

    住房是由人来消费的。上个世纪五、六十年代，我国鼓励生育，出生率快速上升，这一增长趋势一直持续到上个世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年时，我国的总和生育率为5.8，到1979年时已经降到2.75。1980年，我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时，我国总和生育率下降到1.22。
    对照一下我国房价的走势，从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。
    而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。当然，80后独生子女的住房消费观念也值得关注。如果他们对住房品质提出更高要求，对住房更新换代（这仅限于有购买力的独生子女一代），会对高品质住房价格构成支持，其原有住房则推向市场，从而，加剧住房价格的分化，即中低价房比高品质住房的价格更脆弱。

明日之星

Load 发表于 2012-5-8 18:15
楼主太乐观了，下跌是个别，不跌是普遍

有房的人当然不希望房价下跌了，但是理想也必须尊重事实

遇女心惊

明日之星 发表于 2012-5-8 18:27
有房的人当然不希望房价下跌了，但是理想也必须尊重事实

那么请问你陆良哪里的楼盘降价了？

无所事事 ゆ

房价估计不会降。

llrmp

说的我心跳跳的，但我不相信！

咋个整

陆良的房价不可能回归到理性价位。房子永远是供不应求，价格上涨