[转帖]今年楼市“软着陆”目标会不会落空？

大卫.沧浪

      2015年国内房地产市场能够现实软着陆吗？答案可能是否定的。正如我在2012年底所指出的那样，如果新政府上任之后能够有意识地处理好房地产市场的问题，有意识地挤出房地产市场泡沫，那么中国就能够把挤出房地产泡沫的成本降到最低，并让中国经济生活中的许多问题迎刃而解。这应该是化解国内房地产问题的最好方式。但是政府则错过了这个机会，从而使得2012-2013年房地产市场继续过度发展，房地产泡沫继续吹大。2014年房地产迫于市场法则出现了周期性调整，但政府又出台房贷新政试图中断房地产市场这次周期性调整，从而让国内房地产处于更高的风险中。目前要现实软着陆几乎是不可能了。

    中国指数研究院日前发布的数据显示，2014年12月全国100个城市新建住宅平均价格，按月再跌0.44%，为连续第8个月向下行，全年楼价以连跌收尾。进入2015年，房地产市场的问题更是显现，比如北京3天长假期商品房的成交量及成交面积同比分别下跌了53%和64%。同一时间，上海的情况也是如此。一线城市住房市场都寒气袭人，其他城市房地产市场的情况更是不可乐观。还有，最近房地产企业的信贷违约也开始出现。这同样是与房地产市场不景气有关。

    现在我们要问的是，为何2014年10月政府推出了比2008年131号文件更为强烈的房贷新政不能够救起当前的住房市场？当年2008年131号文件的出台不是立即吸引许多的购买住房者涌入并让中国住房创造难得繁荣吗？

    应该看到，房贷新政出台之后，一线城市是看到了住房市场有回光反照的迹象，但是当前住房市场的情况与2008年已经完全不同了。其不同有以下几个方面。一是国内住房市场再经过2008年之后的快速成长，不仅住房销售快速增长、房价快速飚升、房地产泡沫吹得更大，而且由于房地产市场暴利，一定会让越来越多的房地产企业涌入这个市场来分享房地产暴利，住房供给一定会快速增加。比如说，市场一直在强调深圳的土地紧缺，但深圳的房价一高，深圳的住房供给同样是源源不断地涌现。我最近到深圳，看到一个深圳湾近期所增加的住房供给就十分惊人。一线城市的深圳都是如此，其他城市住房供给增长更是会惊人。从现有的数据来看，房地产业严重供给过剩已经是不争之事实。全国的城市都是如此，不仅仅是三四线城市的问题。

    二是房价快速飚升，不仅会让房地产泡沫越吹越大，更是会使得进入住房市场的购买者越来越少，购买住房者分化越加严重，即最后只剩下住房的投机投资者在市场，因为绝大多数住房消费者根本就没有支付能力进入这个高房价的市场。同时，已经制定了近十年的《不动产登记暂行条例》已经由国务院签署，将于2015年3月实施。该条例的制定不仅是房地产税征收的基础性制度，预示未来持有住房的成本增加，也警示公职人员不敢持有太多的住房。特别在当前反腐进一步深化的情况下，公职人员更有可能在条例实施前把已经持有的住房脱手，否则容易惹火烧身。在这种情况下，国内整个住房市场供求关系将发展很大的变化。一边是住房供给严重过剩，一边是住房需求全面减少。

    三是当房价越推越高后，国内许多城市的住房市场基本上成了一个投机投资为主导的市场。购买住房者目的并非是个人使用，而是希望以更的价格卖出。在前十几年，在不合适的住房政策推动下，国内住房市场的赚钱效应十分明显，即只要购买了住房就一定赚钱。所以投资者都涌入住房，住房成了最好的投资工具。在这种情况下，当然房地产市场的价格会越推越高。进入市场购买者越来越分化，最后剩下少数住房投机投资者。但是，最近的情况发生了很大变化，即2014年住房市场周期性调整让预期全面逆转，投资者开始开始感觉到住房投资面临的巨大风险，再加上近一二个月国内股市出现前所未有的狂热，股市指数飚升，已经低迷了7年多的股市又显示出强烈的赚钱效应。这就使得已经进入及准备进入住房市场投资者纷纷转向股市。而一个以投资者为主导的住房市场，当前投资者纷纷转向股市时，房地产市场的需求不仅会急剧下降，而且可能完全消失。再加上当前国内股市投资也可以通过杠杆化的方式进行。在这种情况下，房贷新政想刺激投资者进入住房市场并非容易了。

    四是对于国内房地产企业来说，在企业融资方面将面临着几个方面夹击。一则从国际市场来看，美元强势不仅会让已有的2万多亿美元的债务（多以为房地产企业持有）债务成本增加，也紧缩了国内房地产企业再次出外融资渠道。二则由于房地产市场的周期性调整，不仅会让房地产企业销售全面下降，流动性风险增加，也会让国内正规的金融机构对房地产企业贷款更为谨慎甚至于收缩。三则由于早几年房地产的暴利，房地产企业不在乎进行高成本融资。当影子银行这些高成本的资金进入房地产业之后，在房价上涨时，房地产企业不用担心融资成本高低，但当房价在下跌时，房地产企业融资成本过高，也有可能成为打垮房地产企业的最后一根稻草。在这样的情况下，房地产企业的资金面会比以往会更紧。最近一些房地产企业信贷违约及跑路，都是由于资金链出了问题。信贷违约可能成2015年房地产企业的常态。

    也就是说，2015年国内住房市场不仅不可能软着陆，而且存在的风险可能越来越高。因为住房投资者已经转向了股市，住房市场的预期更是会逆转，周期性调整更是会深化。在这种情况下，不仅在于房地产业本身面临着困境，而且会影响其他行业及整个经济。政府及投资者对此要有所准备。

凝望

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