[转帖]中国化解房地产库存需时五年 楼价会降吗?

大卫.沧浪

    房地产投资增速下降，已严重拖累中国经济增长，中央近期喊话要‘去库存’，提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展

    房地产投资增速下降，已严重拖累中国经济增长，中央近期喊话要‘去库存’，提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展;接着在12月的中央经济工作会议上更明确提出，2016年中国经济社会发展五大任务之一，就是要化解房地产库存。全中国房地产整体库存约为63亿平方米，按照过去三年的平均销售速度计算，这一库存需要五年的时间来消化。

    经过多年的高速增长，中国房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”，“去库存”当仁不让成为今年楼市的关键词。如何消化高库存，不仅是开发商面临的一大难题，也是地方政府头疼的问题。

    房地产投资的增速下降，已严重拖累中国经济增长，乃至中央近期密集喊话要“去库存”。去年11月召开的中共中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展;12月的中央经济工作会议上更明确提出，2016年中国经济社会发展五大任务之一，就是要化解房地产库存。

    中国楼市到底有多少库存?发布数据显示，截至去年11月，全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，全国整体库存约为63亿平方米，按照过去三年的平均销售速度来计算，这一库存需要五年的时间来消化。

    城市楼市分化明显

    回顾去年中国的房地产市场，冷暖不均是一大特征，包括“北上广深”在内的一线城市楼价继续上扬，其中深圳楼价更是同比上涨47%，而三四线城市则长期土地供应过剩，库存基数大，去库存的担子非常重。

    中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同发布的《中国住房发展报告2015-2016》指出，当前中国住房市场一个突出问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存;一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。

    广州左右地产顾问有限公司总经理周帆接受本报采访时指出，中国三四线城市的购买力有限，市场吸纳量有限，而一直以来，地方政府为了财政收入，不断加大土地供应，直接导致了供需结构的失衡。

    周帆以有“广州卫星城”之称的清远市为例，指出该市商品房去年的空置一度达到近10万套，去库存压力非常巨大。

    中等城市规模的清远市人口集聚效应尚不够强，楼市库存一直在高位徘徊。清远市住房和城乡建设管理局在2014年度工作总结会议时便已表示，清远市商品房库存超900万平方米，2015年是“去库存”关键的一年。而为消化库存，该市在去年推出降低首付比例、降低贷款利息等举措，开发商并主动“以价换量”。《清远日报》去年5月的报道称，与2013年相比，清远市区的整体均价每平方米下跌了1700元(人民币，371新元)。

    这些举措下，清远商品住宅的库存量有所减少，但仍处于高位。《南方日报》称，该市商品房库存量去年底预计减少至3万6000套以内，而即便如此，这一库存量也需要再用一年多的时间来消化。