[转帖]房地产明年的变数在哪？

大卫.沧浪

      经过了一年疯长，到年底在政策的收紧下，房地产市场终于回归平静。成交量下跌一半，价格维持稳定。尽管我说了那么多的房地产分析，还是有很多人在问，明年房价会怎样，会不会还是一放松就暴涨。这个其实很难预测，因为政策随时在变，我们只能分析一下整个的市场变量在哪里，也就是说什么因素会打破如今的调控。

    首先，央行，明年一季度就能看出央行的态度，如果还像今年一样一季度大规模放贷刺激货币产生，那么风险极大。说实话今年的经济困局，十有八九来自于央行年初的放贷，大量的刺激和货币溢出，造成了今年的汇率困局，以及房地产的疯狂上涨。而这种大水漫灌的放贷，对于经济并没有什么好处。经济没起来资产泡沫到起来了。从整个的资产负债情况就能看出，随着外汇下降，央行的资产在缩水，按理说这个时候央行应该少发货币，但今年初我们抖机灵，在资产负债收缩的情况下无锚发货币，想的是通胀没怎么涨，股市还有灾，所以试一下，结果后果相当严重，直接催生了资产泡沫，下半年才开始往回收。所以，现在央行战战兢兢也只能漠视钱荒而不理，主要都是在为一季度的头脑发热买单。所以，明年我预计央行仍然是稳健偏紧，不敢再耍小聪明了。但如果一意孤行，明年1季度继续来个发大水，那么就很危险了。

    其次，限购，即使央行继续发大水，如果限购限贷继续执行，估计多发出来的钱，就会冲击通胀了，CPI上行，股市上行这是大概率事件，但如果限购和限贷也随之松动，大量的货币还是会首选冲击楼市，这是惯性思维导致。所以大水漫灌下，放松调控是最要命的一件事，那么北上深的房价将再度暴涨，当然伴随而来的就是大量富豪高位套现，继续离场，外汇压力骤然上升。汇率风险上升，债务风险上升。

    第三，美国，明年美元如果突然转弱，或者甚至出现金融危机，全球重回QE模式，这可能就是推动央行政策掉头的一个重要因素，印钱这个事得有人陪着，自己印钱玩危害太大，如果美国人陪着玩，这风险就小了很多。到时候人民币重新升值，央行继续印钱，资产继续泡沫，经济继续刺激。一切都是虚假发荣，这就相当于戒毒后复吸，这个风险还是存在的，而且还不小。

    第四，土地，有没有可能突然放开土地供应能？可能性不大，现在整体的思路就是用时间换空间，而土地就是唯一一个自己能说了算的因素，如果土地也放开了，房地产预期将马上逆转，房地产最好是不涨不跌，大跌崩盘的话，实在不利于明年的稳定，而明年又是必须得稳定的一年，道理大家都懂。

    第五，房地产税，明年两会启动房地产税的立法工作是大概率事件，但由于有调控的呵护，以及限贷和限购的保护，所以房地产不会大比例抛售，既然卖不出来房价也就不会大跌。炒房团看着房地产税立法了也是瞎着急，使不上劲。如果降价10%能卖出来，他肯定会降，但如果降价50%他才能卖出来，他目前还没有这个勇气。

    所以综合来看，房地产现在稳定是最优方式，其次是上涨，最坏情况是大跌，提前大跌可能会让后面的税制改革流产，所以希望房价上涨的，就赶紧盼着全球金融危机，盼着央行继续货币扩张。但即使这样，往往政策具有很强的滞后性，很可能是先跌后扶再涨，就像08年一样。而明年最大的概率是，房地产和调控依旧稳健，房价不涨不跌，成交量暴跌9成。央行货币偏紧缩，外汇压力减轻，汇率灵活波动。美元继续走强，把欧洲一些国家的债务刺破。全球财富重新洗牌，美国获得最大利益。而高房价的问题，则换届后前面的同志把锅背上，问题则交给后面的同志去解决。

    来源：未知  作者：大嘴哥

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