创意农业加地产开发，未来10年发展趋势

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中国房地产报：“创意农业+旅游地产”开发模式在发展过程中，需要注意哪些问题？或者说存在哪些风险？
　　袁功勇：任何事物都有两面性，创意农业和旅游地产如果结合不好，是存在一定的风险的。首先，在引爆点的选择上，一定要遵循地域原则、市场原则、创新原则和政策原则。简而言之，就是要天时、地利、人和各个要素都具备。而这些要素并不是简单的叠加，而是彼此有机联系、互相促进。北京香草园的成功，曾引来周围一片效仿。但这种简单复制是不可能成功的，因为每个项目都有差异性和独特性。
　　其次，创意农业和旅游地产必须坚持市场主导的原则，充分考虑市场的变化。
　　再次，与创意农业结合的旅游地产开发一定是创业农业发展的必然结果，而不是因为发展旅游地产去寻找创意农业。这是一个本和末的问题。但是，在实际之中，不能杜绝开发商或者部分地方政府以发展创意农业之名，行地产开发之实，甚至以发展农业为幌子，大搞土地开发，占用耕地，变更土地性质，做一些与政策不符合的事情，无法实现可持续性发展。
　　王兴斌：从过往的发展模式来看，产业驱动型的旅游地产如果建在大中城市周边，是比较可行的。因为，人们不可能为了专门参观葡萄园或品尝葡萄酒进行长途的旅行。另外，在这一模式中的旅游地产项目要想成为独立的旅游目的地的难度比较大，作为某些知名景区的附属的度假项目是比较可行的。因此，操作这样一种项目时，需要调研周边城市居民的消费水平以及旅游市场的总体情况等。
　　许豫宏：首先，这种模式复合功能过多，涉及多方利益群体，所以要特别注意多种利益的调整与融合；其次，这种模式需求的资金过大，企业要注意资金状况，防止出现资金链条断裂；再次，这种模式要从一开始就要进行“概念包装+品牌策划”，通过前置的一些软性工作让目标市场和目标客源收到有效的信息提示；第四，在规划中要注意旅游、产业、地产等相互之间的土地空间比例关系，以确保多方利益都能实现最大化。
　　值得推广的发展路径
　　中国房地产报：目前，创意农业驱动下的旅游地产综合开发模式是否已有成功案例？这一模式有哪些优势？
　　王兴斌：创意农业驱动型旅游地产发展模式通过对乡镇的转型和农业的升级，不仅使一部分农民转型为产业工人，还促进了当地经济的发展；更大的意义在于，其是将一二三产业融合起来发展，既建设了旅游度假景区，又培植了一条较为稳定的、长长的产业链条和新经济增长点。
　　许豫宏：旅游要素融合其他产业的发展模式的核心价值在于重点解决了旅游核心吸引物的打造问题，也解决了关联产业的开发布局问题。既符合旅游产业本身的路径和规律，也符合国家产业发展的政策，所以值得倡导并推进。
　　袁功勇：创意农业与旅游地产可以相互促进和推动，两者如果完美结合，可以极大地放大两者的价值，形成良性互动。在这方面，目前已有比较成功的案例，例如北京紫海香堤艺术庄园、青岛藏马山国际休闲度假区等项目，都是由创意农业引爆旅游地产的发展模式。二者的紧密结合，极大地促进了产业的融合与升级，提升了区域价值。
　　中国房地产报：这一模式是否为旅游地产开发提供了一些新思路？
　　盛永利：利用荒山、荒地搞创意农业，不仅可以实现农业收益增加，还可以带动旅游及地产业多赢发展，一改传统的就农业开发农业、就地产开发地产的单一发展模式。这一模式也是未来的大趋势，现在已经有很多大型房产企业有志于此，比如中信、鲁商集团等都有意涉足此类项目。
　　与单纯以旅游为导向的土地综合开发相比，以农业产业为驱动，更能实现资源最大化利用和可持续发展。比如，青岛藏马山项目，就以蓝莓、薰衣草、茶叶等农业产业为主导，致力于打造蓝色梦境、田园牧歌式的旅游休闲园。在旅游和地产还未做起来之前，创意农业已经可以上市盈利了。
　　许豫宏：“旅游景区+葡萄经济+城镇建设”的旅游地产开发方式具体说来是一种产业驱动型旅游地产发展模式，构建产业经济能够确保旅游地产的可持续发展，保证了旅游观光经济与居住消费经济链条的完整发展，是一种值得推广的城镇发展路径。

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天涯孤鸿 发表于 2014-4-17 19:05
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